 Уже довольно продолжительное время на отечественном рынке недвижимости сохраняется парадоксальная ситуация: количество сделок сократилось до ничтожно малого числа, а СМИ регулярно сообщают о том, что цена квадратного метра неизменно возрастает.
В данной ситуации аргумент о том, что спрос, опережающий предложение, стимулирует рост цен, не может приниматься во внимание, так как непредвзятые цифры, полученные из различных источников, явно свидетельствуют – спрос ничтожный. Причем именно спрос, а не простое желание «мати квартиру у Києві», которое, весьма возможно, намного опережает совокупные мощности строительных компаний. «Спрос», как фундаментальное понятие рыночной экономики – намерение покупателя; желание, подкрепленное реальной денежной возможностью.
Ответ на вопрос о том, сколько такая парадоксальная ситуация будет продолжаться, следует искать в изучении феномена данного парадокса.
Для чего вспомним, какие периоды прошла «строительная пирамида», порожденная злым гением Александра Омельченко:
- Первоначально жилье строилось только за средства населения. Первоначальный взнос за строящуюся квартиру вначале составлял 100%. Потом строители начали брать 50% предоплаты, а остальные деньги граждане выплачивали уже в процессе строительства. Еще позже размер первоначального взноса снизился до 25%, потом до 10%. Пока не упал до нуля. Этот период ознаменовался массовым сокращением банковских депозитов. Люди стали вкладывать деньги в недвижимость, спасая их от инфляции. Так продолжалось до тех пор, пока все деньги граждан не перетекли к строителям.
- После того, как у граждан были выдурены все их накопления, им предложили брать кредиты в банке. Началась эпоха ипотеки. Процесс развивался по той же схеме – вначале 50% собственных средств, а 50% в кредит. Потом процент собственных средств заемщика стал снижаться, пока не упал почти до нуля. На рынке ипотечного кредитования разгорелась настоящая конкурентная борьба и процентные ставки кредита стали снижаться.
- В какой-то момент наступил «перегрев» рынка: цены на недвижимость, в последний раз, при Премьере Тимошенко, удвоились за один год, и стали совершенно неадекватными покупательной способности украинских граждан. Рост цен на какое-то время полностью остановился. Рынок замер и по всей логике должен был обвалиться. И спустя какое-то время, цены начали…снова расти, правда, уже не такими темпами. Но уже сам факт подобного роста парадоксален.
То, что о подобном парадоксе знают и сами риэлтеры, которые через своих «независимых» аналитиков утверждают, что в существующем росте цен на логику опираться бессмысленно, свидетельствуют «аналитические» статьи в различных «деловых» изданиях.
Многих этот рост цен обескуражил – раз не сработали экономические законы рынка, значит они в корне не верны! Зачем вникать в толстенные труды А. Смита, М. Фридмана и того же К.Р. Макконнела, когда проще прочитать коротенькую заметочку в «экономической» газете о том, что все разговоры об обвале – фигня! Налетай народ на ипотечные кредиты – завтра будет дороже.
Простых людей «независимые» СМИ зомбируют многократным повторением заклинания «Недвижимость – это всегда надежно и выгодно». Как в той детской бесконечной «доставалочке»: - «Купи слона. Зачем? Все спрашивают – зачем? А ты пойди и купи слона! Нет денег! Все говорят – нет денег. А ты пойди и купи слона! Отстань, надоело! Все говорят – надоело. А ты все равно пойди и купи слона! ... ».
В более солидных изданиях, рассчитанных на людей «принимающих решения», тактика «психологической обработки» несколько иная. Продавцы недвижимости пытаются играть на обращении к «логике» людей, которых Бог умом не обидел, но и не вознаградил. Общий смысл различных интервью у «очень авторитетных» специалистов один: - «Многие говорят, что будет обвал цен на недвижимость. Да, для подобных разговоров есть некоторые основания, но посмотрите по сторонам – где вы видите обвал? Наоборот, цены только растут! Поэтому задумайтесь, кому стоит больше верить – своим глазам или «чужим дядям», которые только и ждут, как бы им вырвать у вас из под носа дефицитные квадратные метры и уже завтра получать с них солидную прибыль».
Вот что, к примеру, пишет журнал «Власть Денег», который совместно с газетой «Деловая Столица» являются рупором «быков» на рынке недвижимости: «Как ни парадоксально, понижение платежеспособного спроса не окажет ожидаемого влияния на стоимость жилья>, - заявил Сергей Тумасов, генеральный директор Global Solution. Прогнозы на декабрь единогласны: цены будут расти <в связи с повышением активности населения перед Новым годом>. В январе 2007-го однозначно ожидается традиционный застой. Долгосрочные прогнозы продавцы и аналитики делают осторожнее, допуская все больше <если> и <может>. Но причин для обвала, о котором зашумела пресса, также не видят. <Слово <обвал> имеет свой смысл, - комментирует Виктор Несин, директор киевского АН <Кварт-Сервис>. - Это падение цен на 30-40%. По логике, перед обвалом цены должны хотя бы остановиться, простоять какое-то время, а уж затем снижаться. Сейчас тенденция обратная. Цены растут на 7-8-10% в месяц. Осенью спрос вырос за счет приезжих, которые переносят свой бизнес в столицу, переезжают сюда жить. К концу года рынок становится все более активным, как и в прошлом году. Спрос не ажиотажный, как в 2005-м, когда мы буквально каждый день продавали квартиру, но он есть. Если бы в следующем году в Киеве ввели, скажем, 10 млн кв. м жилья, мы могли бы рассчитывать на падение цен. Но этого не предвидится».
То, что подобный «анализ» является обыкновенным софизмом, использующим как ложные основания, так и подмену основания для получения ложных выводов, подтверждается использованием, такой тавтологии в терминах, как «платежеспособный спрос». Но особо останавливаться на этом не будем. Выделенные нами слова (цитата из статьи «Катастроffа отменяется? Чего ждать в 2007 году: обвала цен на жилье или очередного подорожания») являются ключом к пониманию того, каким образом пытаются «оболванивать» обывателя, не знакомого с законами формальной логики.
Но ошибутся те, кто считает, что в таких СМИ, как «Деловая Столица» и «Власть Денег» нельзя «подчерпнуть» для себя ничего интересного. Наоборот, издательство ЗАО «Картель», мало того, что издает чудесно иллюстрированные газеты и журналы на хорошей бумаге, но и сохранило наилучшие традиции советской журналистики, когда «между строк» можно прочитать то, что старались тщательно скрыть.
Процитируем фразу из приводимого в той же статье «Катастроffа отменяется? Чего ждать в 2007 году: обвала цен на жилье или очередного подорожания» мнения Президента ассоциации специалистов по недвижимости, Александра Бондаренко: - «Профессиональные торговцы квартирами выстраивают целые цепочки из четырех-пяти звеньев по одновременной покупке и продаже квартир.». Данная фраза специально была «выдернута» из контекста для того, чтобы сконцентрировать все внимание именно на ней. То, что господин Бондаренко вкладывал в свою фразу иной смысл, не опровергает достоверности самой фразы. Эта «оговорка по Фрейду», срывает завесу таинственности с феномена роста цен при отсутствии спроса. Фокус очень прост:
РИЭЛТЕРЫ САМИ СЕБЕ ПРОДАЮТ И САМИ У СЕБЯ ПОКУПАЮТ НЕДВИЖИМОСТЬ. За счет чего создается иллюзия роста цен и движения на рынке. Этим объясняется и то активное противодействие риэлтеров любым попыткам обложить налогом операции с недвижимостью, так как в этом случае подобная схема станет слишком накладной.
Из-за неразвитости украинского фондового рынка многие пытались спекулировать на рынке недвижимости. Долгое время рынок переживал бурный рост, но сегодня тренд изменился. Прошло время «быков» и настало время «медведей». То, что сегодня происходит с ценой на недвижимость – отчаянная попытка «быков» компенсационными сделками удержать биржевую позицию. Как долго риэлтеры свои квартиры смогут «перекладывать из кармана в карман» - покажет время, но чем выше они сейчас завысят курс, тем ниже он упадет.
А то, чем может обернуться подобный обвал рынка для всей экономики страны, хорошо видно на примере Японии. Экономика которой и сегодня еще, спустя годы, ощущает негативные последствие такого обвала.
А. Лебедев, специально для «Власть и Деньги». |
