 Мы уже писали о том, что, по нашему мнению, цены на квартиры напрямую и в большей степени зависят от кредитной политики банков, предоставляющих ипотечные кредиты. (Почему растут цены на квартиры?). Чтобы попробовать спрогнозировать поведение цен, целесообразно рассматривать сложившуюся ситуацию с точки зрения регулирования спроса на недвижимость путем изменения условий выдачи ипотечных кредитов. Как уже говорилось (Почему растут цены на квартиры?), банковские кредиты на сегодняшний день составляют до 80% средств, оборачивающихся на рынке жилой недвижимости. Очевидно, что при таком влиянии, цены на квартиры без труда корректируются в нужном направлении при помощи снижения или увеличения процентных ставок по кредитам. Для этого достаточно, чтобы пятерка основных (в сегменте ипотечных кредитов) банков согласованно “передвигала” процентные ставки. Однако, при изменении условий кредитования банкирам придется учитывать множество нюансов.
С одной стороны, сегодняшние цены, по мнению большинства профессиональных участников рынка недвижимости, являются существенно завышенными. Такие цены – это дополнительный риск невозврата для банка – кредитора. Любой дополнительный риск должен, естественно, компенсироваться увеличенной процентной ставкой. Сегодня мы как раз и наблюдаем аккуратное (чтобы "не спугнуть" клиентов) повышение процентных ставок ведущими ипотечными банками на 1-3% годовых начиная с августа – сентября 2006г. В свою очередь, увеличение процентных ставок приводит к уменьшению спроса на кредиты и, соответственно, на покупку жилья. А уменьшение спроса на жилье должно привести к снижению рыночной стоимости недвижимости. Но банкам не выгодно снижение цен!!! Ведь глубокое снижение может привести к тому, что останутся необеспеченными те кредиты, которые уже были выданы раньше под залог недвижимости!!! Такого банки допустить не могут.
Получается, что для защиты своих интересов по возросшим рискам, банки должны увеличивать процентные ставки. А увеличение процентных ставок будет оказывать дополнительное давление на цены, направляя их вниз. Аналитики банковского сектора прогнозируют снижение процентных ставок в среднем на 1-1,5% в год. Однако, при этом не указывается, какие процентные ставки берутся за основу: 11,3-12% годовых в валюте, предлагаемые на сегодня банками, активно работающими по кредитованию жилого сектора, или 13,5-14% годовых в валюте, которые предлагают банки, для которых работа с физическими лицами не является приоритетной. Я уверен, что со мной согласятся практически все специалисты, что разумного обоснования к снижению ставок ниже уровня 11-12% в валюте на сегодня нет. Скорее, логичным выглядит их повышение до уровня 13,5-14,5%. Такое повышение, проведенное аккуратно, без особого шума, не скачкообразно, а в течение, хотя бы, полугода, позволит банкам сохранить существующие цены на недвижимость на текущем уровне и сохранить спрос на свои услуги. Правда, есть еще один способ, кроме изменения процентных ставок, с помощью которого банки могут защищать свои риски: первоначальный взнос заемщика. Чем он выше, тем, естественно, ниже риск банка. При этом, вероятнее всего и цены на недвижимость перестанут расти, и существенного изменения процентных ставок не потребуется. Этот вариант защиты также активно используется банками уже сегодня.
“Масла в огонь” цен может подлить желание какого-нибудь, как правило, иностранного банка активно войти на рынок ипотечных кредитов Украины. Такой эффект мы уже наблюдали не раз: “Raiffeisenbank – Ukraine” в 2005 году удерживал процентную ставку на самом низком уровне для формирования своего кредитного портфеля. В 2006 году низкими ставками нас радовал “BNP Paribas – УкрСибБанк”.... Может и в 2007 году найдется банк, который не позволит другим банкам существенно изменить условия кредитования в сторону их ухудшения??? Но тогда нас ожидает продолжение роста цен на недвижимость... По состоянию на сегодняшний день, такого банка на горизонте не видно....
Еще одним фактором, оказывающим давление на цены служит перекупка квартир. Не стоит забывать о тех квартирах, которые были приобретены людьми для дальнейшей их перепродажи. Малейшее движение цен вниз подтолкнет продажи квартир, приобретенных с целью заработка, что увеличит предложение.... Увеличение предложения при неизменном или уменьшающемся спросе может вызвать то самое обвальное падение цен, о котором говорят некоторые аналитики!!! Другое дело, что говоря об обвальном падении цен, нужно не забывать огромную инерцию рынка недвижимости. В нашей практике уже есть пример обвального падения цен после кризиса августа 1998 года. При этом, несмотря на все признаки обвала, цены еще продолжали по инерции расти вплоть до января 1999 года!!! И только к весне 1999 года цены развернулись и пошли вниз.
Подводя итоги сказанного, попытаемся все же выделить основные факторы, действующие на сегодняшний день, и оказывающие серьезное влияние на ценообразование на рынке недвижимости, включая те факторы, которые не указывались в данной статье.
1.Процентные ставки большинства банков растут. Возрастает потихонечку и официальная величина первого взноса, который должен внести покупатель, возвращаясь к отметке прошлого, 2005 года, в 25%.
Резюме: банки страхуются от возможного снижения цен. При действующих ценах, увеличение процентной ставки даже на 1-1,5 % годовых является существенным, но пока еще не критическим. Тем не менее, спрос ограничивается. Намного серьезнее выглядит поднятие величины собственных средств, вносимых кредитополучателем до 25%. Но если говорить открыто, то реально этого снижения величины собственных средств и не было. Банки, через аккредитацию оценочных фирм, оценивающих "как надо банкам", и так скрыто держали начальный взнос на довольно высоком уровне. Следовательно, указанные обстоятельства не сильно отразятся на спросе.
2.Новостройки весьма активно вводятся в эксплуатацию. Доверие ко многим строительным компаниям таково, что многие люди приобретают квартиры еще "на котловане".
Резюме: Новостройки – это не что иное, как увеличение предложения. Среди покупателей новостроек большинство людей после сдачи дома будут продавать имеющееся у них старое жилье. Кроме того, до 30% покупателей квартир в новостройках, приобретали эти квартиры исключительно со спекулятивными целями. Такие покупатели планируют продажу этих квартир после сдачи дома в эксплуатацию. Оба эти момента влияют на увеличение предложения.
3.Возросшие затраты на коммунальные платежи превысят общий платежеспособный бюджет многих семей. Вероятно, многие семьи уже к лету начнут задумываться о смене своей квартиры на меньшую.
Резюме: Велика вероятность существенного увеличения предложения квартир большой площади, при одновременном уменьшении спроса на них. Квартиры меньшей площади будут пользоваться повышенным спросом. При таком положении вполне можно ожидать, что к 2008 году стоимость 3-комн. квартиры в новом доме (обычно от 100 до 120 кв. метров) может стоить в целом даже меньше 3-комн. квартиры в старом доме (площадью 64-66 кв. метров). Кроме того, повышение коммунальных платежей может серьезно ударить по тем семьям, которые уже взяли кредит. Такой рост расходов может для многих, уже выплачивающих кредит, семей стать той самой, последней, каплей, после которой кредит им станет "не по карману".... В таком случае, ипотечные квартиры будут опять же выставляться на продажу. При этом, обычно, цена таких квартир ниже средне рыночной, что ведет к появлению на рынке квартир по демпинговым ценам.
4.С Нового года вступает в действие Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц" в части налогообложения сделок с недвижимостью. Несмотря на то, что этот Закон никак не отражается на подавляющем большинстве продавцов квартир (об этом мы писали: Налог с продажи недвижимости! Сколько?), следует ожидать, что многие продавцы под этот "шумок" попробуют поднять цены на свои квартиры.
Резюме: Значительная часть продавцов предпримет попытку поднять цену предложения на свои квартиры, боясь налогообложения. Эта ситуация нормализуется уже к концу февраля – началу марта 2007 года.
5.Стало известно о желании НБУ с 01.01.2007г. запретить выдачу кредитов на приобретение квартир в иностранной валюте.
Резюме: Дешевле 16% годовых получить кредит на покупку квартиры станет нереальным. Рынок замрет. Вероятнее всего, к марту – апрелю 2007г. такое ограничение будет снято, во избежание возникновения серьезных проблем в банковской сфере.
Из приведенного можно сделать вывод, что на сегодня имеется большое количество факторов, направленных именно на снижение цен на рынке жилой недвижимости. Однако, из-за огромной инерции рынка, даже в совокупности, эти факторы не должны привести к обвалу. Более того, стабильно высокий спрос, существенно превышающий предложение, не позволяет ценам опускаться.
Вероятнее всего, в течение 2007 года будет в основном сохраняться паритет спроса и предложения, с уклоном к незначительному росту предложения. В течение первых трех-четырех месяцев рост цен предложения будет, вероятно, довольно стремительным. Этому будет способствовать инерция рынка и ажиотаж среди продавцов по поводу налогообложения. Но такие попытки продавцов, скорее всего, не встретят понимания среди покупателей. Так, что, более, чем на 10-15% цены не вырастут даже в предложении. С апреля-мая месяца можно ожидать начало отката цен до сегодняшнего уровня и даже ниже. Но ожидать, что цены откатятся более, чем на 10-15% ниже сегодняшнего уровня, оснований нет. Вторую попытку поднять цены можно ожидать в сентябре. Однако, если к тому времени банковские учреждения не повернутся "к лесу задом, а к клиенту передом", рост цен не укрепится и может начаться плавное их снижение. При этом, ничто не указывает на то, что в течение 2007 года цены на квартиры могут упасть больше, чем на 15-20% от сегодняшнего уровня.
www.xn.com.ua
АН "Харьковская недвижимость"
|
